地源熱泵中央空調未使用 能否免收使用費

一業主購買某小區住宅，因未實際裝修入住，主張以未使用為由，拒交地源熱泵系統運行費引發訴訟。3月25日，隨著南通市中級人民法院終審判決的送達，這起物業服務合同糾紛案落下帷幕。法院認為業主對建筑物專有部分以外的共有部分，不得以放棄權利不履行義務，判決業主給付物業公司拖欠的地源熱泵系統運行費2000余元。

2013年，物業公司與開發商簽訂前期物業服務合同，約定開發商選聘物業公司提供前期物業管理服務事宜。

2014年，業主陳某向開發商購買某小區住宅，房屋面積177.48平方米。2015年，開發商向陳某交付房屋。交接時，物業公司向被告發放了前期物業服務手冊等相關文件。前期物業服務手冊中載明，地源熱泵系統基本運行費用（試運行）暫按0.12元/天*建筑面積*220天/年含維護費，在交房之日交納，實行預收費制，代收代交。陳某在手冊上簽名確認。房屋交接后，陳某至今未裝修及實際居住。

物業公司多次向陳某催繳地源熱泵系統基本運行費，但陳某認為，其未實際使用和享受，不應繳納該費用。由此，雙方發生爭議，無法統一，物業公司一紙訴狀將陳某告上法庭，要求陳某支付拖欠三年的地源熱泵系統運行費2000余元。

海安市人民法院審理后認為，業主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。本案中，業主陳某接受房屋時，簽字認可了物業公司發放的前期物業服務手冊，應當視為其認可物業公司對其收取地源熱泵系統運行費。物業管理作為一個特殊服務業，服務對象有大眾性，案涉小區已投入運行使用，陳某不得以未使用拒交地源熱泵系統運行費。遂依據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》等相關規定，作出前述判決。

一審判決后，業主陳某不服，提出上訴。南通中院審理后認為，原審判決認定事實清楚，適應法律正確，應依法予以維持。遂依照《中華人民民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，終審判決駁回上訴，維持原判。

【法官點評】

本案的爭議焦點在于，業主陳某未實際裝修入住情況下，是否應繳納地源熱泵系統運行費，即業主在未使用和享受建筑物專有部分以外的共有部分物業服務時，是否應支付相關費用。

通常情況下，權利義務具有一致性，享受權利才承擔義務，但法律存在特別規定時，應當另當別論。《中華人民共和國物權法》第72條第1款規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享受權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。地源熱泵系統作為建筑物專有部分以外的共有部分，業主對該共有部分享受權利，并承擔義務。即便其放棄權利，也應履行義務。業主以其未使用和享受為由，拒不繳納地源熱泵系統運行費，不符合法律規定。本案中，業主陳某在接受房屋時，簽字確認物業公司發放的前期物業服務手冊，應視為其認可物業公司對其收取地源熱泵系統運行費。故法院依法作出的前述判決是妥當的。當然，從公平原則出發，可酌情降低業主承擔費用比例。

本案的發生提醒人們，權利和義務具有相對性，但又不絕對對等，當法律對義務另有特別規定時，放棄享受權利是權利人的自由，但不能以此來對抗義務的承擔。